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合同纠纷 2021年1月26日 2,446
将借款转变为购房资金，房屋买卖合同有效么
本院认为，根据民法理论，民事主体从事民事活动，在遵循自愿的前提下，可按照自己的意思设立，变更、终止民事法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，合同无效指是合同因欠缺法定生效要件受到法律的否定性评价，当事人的合同得不到被赋予合法的法律效果的一种状态。
本案争议《房地产交易合同》签订前当事人双方存在借款合同关系，且履行借款合同过程中，双方在2015年5月26日签订《房屋买卖合同》同日，早金俊向付晓明出具了价款为145万元的购房收据。2015年5月28日再次签订一份《房地产交易合同》，后早金俊家人早金艳、俸娟又与付晓明于2015年8月30日签订《借款抵押合同》将案涉房产进行抵押借款。由早金艳、俸娟抵押借贷335万元。因早金俊无法偿还到期借款，案涉房屋于2015年11月15日至16日进行评估，双方于2015年11月23日正式办理过户手续。双方之间实质存在以房屋抵债的关系。双方争议的《房地产交易合同》是在早金俊未偿还到期借款本息的情况下，经协商对账将部分到期借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，对房屋的价格达成合意，双方签订买卖合同的意思表示就直接转化为价值交换，在早金俊未提供相反证据加以证明的情况下，应认定本案房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当为合法有效。
民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除法律特别规定禁止外，均应予准许。本案中，早金俊在借款期限届满后，因无力偿还债务，双方经协商一致建立房屋买卖合同关系，并非为双方的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期后早金俊难以清偿债务时，通过将早金俊所有的房屋出售给付晓明的方式，实现权利义务的平衡。该交易安排意思表示真实，也无恶意串通损害他人合法权益的情形，并未违反法律、行政法规的强制规定，不属于《中华人民共和国物权法》一百八十六条禁止的情形，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定的“作为民间借贷合同的担保”，早金俊以其未实际收到购房款也未抵扣民间借贷款项而否认购房合同的真实意思表示，认为系为民间借贷担保，显然与其自己在收条上的签名捺印相矛盾。双方签订的《房地产交易合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形下，以合法形式掩盖非法目的中当事人所追求的目的，并非是一方当事人所追求的目的，而是双方所共同追求的目的，这是双方共同协商的结果，该《房地产交易合同》合法有效。一审认定案涉合同的性质及效力错误，本院予以纠正。
针对争议焦点2，本院认为，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，本案中，付晓明一审未提出诉讼时效抗辩，二审中未提出新的证据能够证明早金俊的请求权已过诉讼时效，本院不予支持。
