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新吴区律师 2021年9月6日 1,032
居住权纠纷的裁判思路探究
增加规定居住权制度是我国民法典物权编相较于原物权法的一大进步，体现了民法典以社会发展需要为导向，切实解决人民群众居住需求的努力。要妥善处理居住权纠纷案件，可在正确理解居住权的物权性及其实际影响的基础上，结合当前立法，从以下几个方面着手：
1.审慎界定当事人意思自治的范围。居住权区分于其他用益物权的最显著特征是居住权依照合同约定，经登记设立。居住权的转让、继承已被民法典禁止，不可通过合意变更。居住权作为一种用益物权，具有排他性效力，这项权能对于房屋所有人及受让人的权利是一种直接的限制，且民法典并未规定居住权期限如何变更、居住权设立人设立居住权后可否收回居住权等问题。因此，对于当事人之间关于居住权的意思自治应持保守态度，以避免权力恣意的出现。
2.审慎界定“住宅”的范围。我国建设部2006年发布了《住宅建筑规范》（GB50368-2005），规定“供家庭居住使用的建筑”即是住宅建筑。这是从用途对住宅进行的界定。实践中，考虑到建筑的性质通常要受到房屋管理政策和土地性质的影响，所以对于民法典第三百六十六条规定的“住宅”的范围，应当结合相关行政法规和居住权本身的立法目的进行谨慎判断。
3.审慎界定“满足生活居住需要”的范围。我国民法典关于居住区的立法方式类似于罗马法中的“出于家庭需求的目的”的设定。需要注意的是，基于居住权的立法目的，居住权人的“生活需要”应当是一个动态的范围。比如，从以人为本的角度出发，如果居住权人进入老年或出现其他需要照护而无法独自生活的情况，其生活需要范围应当包括对其提供必要照护的人的需要，相应的人员应当也有在房屋居住的权利，而他人无权干涉。
此外，在处理居住权纠纷的时候应当警惕利用居住权规避法律，特别是法律义务的情况。作为在房屋上设定的用益物权，居住权人可对抗房屋所有人、受让人和其他享有债权利益的人，加之当前对于居住权的终止等情形并未通过立法明确确定，可能出现恶意债务人利用居住权的前述特性侵害债权人利益的情况，进而可能给债务的履行以及法院生效判决裁定的执行造成障碍，在司法裁判的过程中应当警惕和识别这种情况。
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