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合同纠纷 2021年9月6日 2,094
安置房被原房东抵押了，哪种权利优先
本院对上述证据的认证意见：1、张德俊、李霞提供的录音资料能提供原始载体，与本案有关联性，作为本案定案依据；2、张德俊、李霞提供的判决书及裁定书，真实性予以确认，但并不能据此认定柏建银为职业放贷人；3、戴建良提供的两组证据无法确认与本案的关联性，本院不予作为定案证据采纳。
本院认为：周华娟与张德俊、李霞签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。而戴建良、周华娟又于2015年3月16日将案涉房屋抵押给柏建银。因此，本案的争议焦点为：何种权利应受优先保护。
戴建良、周华娟在明知案涉房屋已卖予张德俊、李霞的情况下，与柏建银达成抵押合同，戴建良、周华娟有违诚实信用，但张德俊、李霞未提供证据证明柏建银与戴建良、周华娟之间系恶意串通，该抵押合同也不存在其他法定无效情形，该抵押合同有效，但是该抵押权不能对抗买受人张德俊、李霞。理由如下：
抵押权属于担保物权，通常情况下抵押权人对抵押物享有排他的权利，但这种排他性并不是绝对的，法律并未赋予抵押权排除或优先于其他一切权利的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第二百三十九条规定，同一动产已设立抵押权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。因此，在抵押权与其他权利产生冲突时，法院应考量权利产生时间、权利性质等因素，对何种权利应受优先受到保护作出综合判断。
从权利产生时间的先后判断，柏建银的抵押权设立于2015年，而张德俊、李霞在2014年就基于合法的买卖关系付清绝大部分房款后占有使用了房屋。张德俊、李霞对房屋的占有使用，与房屋租赁关系中承租人支付租金后对房屋的占有使用相比较，权利属性相同，且张德俊、李霞支付的对价按常理高于租金，因此对其权利的保护强度，不应低于对房屋承租人权利的保护。而按《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，该条规定实际上确立了先承租人的权利优先于抵押权的规则。原租赁关系尚且不受抵押权的影响，则本案中房屋买卖关系及买卖合同的履行，即张德俊、李霞继续占有使用房屋并要求转移登记的权利，也不应受抵押权的影响，而应优先于抵押权。
从权利性质判断，对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。无论是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于对商品房买受人权利保护的规定，均体现了对生存权的保护优先于其他债权的原则。张德俊、李霞虽然不是上述最高人民法院有关司法解释中所指的商品房买受人，但通常情况下，安置房买受人是因经济困顿而无力购买商品房，才会购买安置房作为安身之所，因此，安置房买受人和商品房买受人一样，应得到优先保护，而且其保护需求更迫切。戴建良自述其与柏建银并不相识，通过他人介绍，向柏建银借款并以涉案安置房作为抵押物，得到借款后出借给季超，因此，柏建银与戴建良的行为均属于出借款项谋取利息的营利性行为。从权利性质而言，张德俊、李霞的权利应优先于柏建银的权利而受到保护。
此外，从权利来源判断，张德俊、李霞是基于合法买卖关系而长期占有使用涉案房屋，而戴建良、周华娟将实际上早已不属于自己的房屋设定抵押向柏建银借款，严重违背诚信，甚至涉嫌犯罪，柏建银基于戴建良违背诚信甚至涉嫌犯罪的行为而取得抵押登记。在两种权利都应受到保护的情况下，民事诉讼中优先保护张德俊、李霞的权利，更具有正当性。
综上，本院对张德俊、李霞要求柏建银办理案涉房屋抵押权注销登记手续的诉讼请求予以支持。在案涉房屋抵押登记注销后，戴建良、周华娟应配合张德俊、李霞将按案涉房屋过户登记，过户产生的费用按照双方合同约定，在10000元范围内的由张德俊、李霞自行承担，在10000元以外的由张德俊、李霞与戴建良、周华娟各半承担。
关于张德俊、李霞主张的律师费损失，因该损失费用并不在双方约定的损失范围内，故本院不予支持。
另外，需要说明的是，张德俊、李霞支付尾款38000元是在诉讼过程中，虽其陈述，双方在房屋买卖合同签订后又协商变更付款约定，但并未提供证据，本院不予采信。因此，案涉房屋过户条件的成就系在诉讼过程中，因此，本院确定本案的诉讼费用由张德俊、李霞承担
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、柏建银应于本判决生效之日起十日内协助张德俊、李霞办理无锡市香熙苑11号101室房屋抵押权注销登记手续；
二、戴建良、周华娟于抵押权注销登记完成后三日内协助张德俊、李霞办理无锡市香熙苑11号101室房屋过户手续，过户至张德俊、李霞名下；
三、驳回张德俊、李霞其他诉讼请求
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