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合同纠纷 2023年3月3日 588
【前言】还记得2021年的蛋壳公寓，应该是国内影响最大的长租公寓跑路事件，有租客调侃称“ 躲过了小黄车，绕过了P2P，但是最终在蛋壳踩了雷。”目前为止蛋壳公寓和其关联公司已经没有可供执行的财产，被执行的总金额超过了2亿。而近期，也有无锡的客户咨询我类似的事情，有租户也有房东，那么这种事情闹到法院的话如何判决，请看下面这则案例：
【案情简介】【案号： （2019）陕0112民初13971号】
2019年3月15日胥婷婷和案外人葛某某与案外人南京乐伽商业管理有限公司西安分公司（以下简称“乐伽西安分公司”）签订了《房屋出租委托代理合同》一份，胥婷婷和案外人葛某某将其共同所有的位于陕西省西安市莲湖区XX路XX段XX园XX号XX号房屋委托给案外人乐伽西安分公司代为出租并办理与承租人之间的洽商、联络事宜，代为签署、变更或解除房屋租赁合同，代为向承租人收取租金、押金、定金等相关费用，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，出租代理期限自2019年3月16日至2022年4月15日，租赁用途为居住或办公，委托人应于2019年3月16日前将房屋交付给案外人乐伽西安分公司，自交付房屋之日起至2019年4月15日为房屋空置期，期间乐伽西安分公司不承担房租，房屋交付时，乐伽西安分公司向委托人垫付押金2500元，租金每月2500元，乐伽西安分公司按季度支付租金，第一次支付租金时间为2019年4月16日。合同签订后，胥婷婷将房屋交付乐伽西安分公司。2019年3月24日刘宏斌与乐伽西安分公司签订《房屋租赁合同》一份，约定乐伽西安分公司作为管理人将上述房屋出租给刘宏斌，租期自2019年3月25日至2020年3月24日止，租赁房屋用于自住或民宿，押金2005元，月租金为2005元，每半年支付一次房租。该合同在甲方处写明“受房屋出租人委托”。合同签订后，乐伽西安分公司将涉案房屋交付刘宏斌使用。刘宏斌向乐伽西安分公司支付押金2005元及半年租金12030元，共计14035元，另向乐伽西安分公司支付水费92元、燃气费157元、电费80元。2019年8月1日胥婷婷以乐伽西安分公司未支付其第二季度房租为由更换涉案房屋门锁，将房屋收回，此后刘宏斌无法使用该房屋。胥婷婷收回房屋时与刘宏斌确认涉案房屋水费剩余51.8元。现刘宏斌要求解除租赁合同并退还相应租金、押金、水电气费，赔偿经济损失及违约金，胥婷婷仅同意返还物业费、电费、燃气费，故刘宏斌诉至一审法院，形成诉讼。
【一审法院认为】
一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，胥婷婷与案外人乐伽西安分公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定由乐伽西安分公司代表胥婷婷出租房屋，签署、变更或解除房屋租赁合同并向承租人收取租金、押金、定金等相关费用，该合同系委托合同，胥婷婷系委托人，案外人乐伽西安分公司系受托人。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，乐伽西安分公司与刘宏斌签订《房屋租赁合同》的行为并未超出胥婷婷的授权范围，且《房屋租赁合同》在甲方身份处注明乐伽西安分公司系管理人，受房屋出租人委托，故刘宏斌在与乐伽西安分公司签订租赁合同时知道受托人与委托人之间存在代理关系。因此，《房屋租赁合同》直接约束刘宏斌和胥婷婷。当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，胥婷婷在租期内更换门锁，强行收回房屋，导致刘宏斌无法使用租赁的房屋，《房屋租赁合同》的目的无法实现，现刘宏斌要求解除《房屋租赁合同》符合法律规定，应予支持。合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
【一审法院判决】： 一、被告胥婷婷于本判决生效后十日内返还原告刘宏斌押金2005元、房租3542元、电费198元、燃气费98元、物业费496.71元、水费51.8元，共计6391.51元；二、驳回原告刘宏斌其他诉讼请求。
【二审法院，维持原判，案号 （2020）陕01民终2639号】
【案件评析】
无锡律师刘波认为：近两年这类型案件非常多，很多中介高价吸引房东出租，低价出租给租客，运营一段时间后跑路，中介这种行为很容易涉嫌到刑事犯罪，且后续也会导致房东和租客之间的纠纷和冲突不断，有房东起诉租客要求退还房屋的，也有房东采用停水停电换锁来逼迫租客离开，导致租客起诉房东赔偿损失的。
该类型的案件主要的争议焦点是判断房东和中介（托管公司）之间是委托关系还是租赁关系，中介和租客之间是否为转租关系。上述的案例中法院支持了委托关系，但是实务中，会出现以委托合同命名实际内容是租赁合同，导致不同法院对于同类案件的判决不一，因此需要根据合同具体判断。律师提醒房东和租客，不要贪小便宜，如果发现租金明显偏离市场水
